Prestito vitalizio ipotecario,il mutuo al contrario | Calcolatore mutui

Prestito vitalizio ipotecario,il mutuo al contrario

prestito vitalizio ipotecario mutuo al contrarioIl 6 maggio 2015 è stata rivista la normativa riguardante il prestito vitalizio ipotecario (o mutuo inverso), uno strumento che permette di ottenere liquidità dalla banca dando in garanzia la propria casa. Il prestito si estinguerà alla morte del sottoscrittore, senza che questo debba rimborsare alcunché prima della scadenza. Questa formula ricorda molto la cessione della nuda proprietà, con la differenza che nel caso del prestito vitalizio, la casa rimane al proprietario che potrebbe ,volendo estinguere il prestito restituendo i soldi alla banca. Vediamo come funziona nel dettaglio questo strumento, ma anche le numerose perplessità che suscita.

Come funziona il prestito vitalizio?

L’offerta è rivolta agli over 60 (prima della riforma era rivolto solo agli over 65), che possono chiedere un prestito mantenendo la proprietà della casa, ma offrendola in garanzia per ricevere una somma generalmente tra il 15% e il 55% del valore dell’immobile. Più il proprietario della casa è anziano, più sale la cifra erogabile. Questo è dovuto al fatto che un proprietario più anziano probabilmente vivrà meno a lungo e la durata del prestito sarà quindi inferiore. Alla morte del proprietario la casa diventerà effettivamente della banca, che potrà rivenderla a prezzo di mercato per recuperare il capitale prestato, anzi, la speranza della banca è quella di guadagnarci vendendo la casa ad un prezzo maggiore della cifra prestata.

Il prestito vitalizio genera diversi vincoli per il proprietario . Una volta firmato il contratto, il proprietario non può vendere la casa, né affittarla, né può  apportarvi modifiche sostanziali. La casa, inoltre, deve essere mantenuta in buono stato di conservazione e, in caso di comportamenti o di incidenti che né modifichino sostanzialmente il valore, la banca ha facoltà di richiedere la restituzione integrale del prestito.

Ci si pagano gli interessi, e sono composti

Sul capitale ricevuto si pagano comunque gli interessi, il tasso di interesse applicato è analogo a quello dei mutui: può essere fisso, variabile, misto con “cap” e sarà stabilito nelle varie offerte proposte dalle banche. Poiché non si paga nessuna rata, gli interessi andranno ad aumentare il debito con la banca, se ad esempio il primo anno la cifra prestata è di 100000 € con un interesse del 5% con capitalizzazione annuale, si pagheranno 5000 euro di interessi e il nuovo debito con la banca salirà a 105000 € l’anno successivo.

Cosa vuol dire che gli interessi sono composti

Come abbiamo visto nella nostra guida quota capitale e quota interessi gli interessi si pagano sempre sui soldi che si devono ancora alla banca. Mentre nel caso di un mutuo la quota interessi diminuisce di anno in anno, per effetto del pagamento di quote di capitale, nel caso del prestito vitalizio ipotecario il capitale dovuto alla banca invece sale con il passare del tempo e gli interessi si pagano ad ogni periodo successivo su un capitale più alto.
Per calcolare quanto sarà il capitale dovuto ad un certo anno (per semplicità in caso di tasso fisso) dobbiamo usare la seguente formula:
interesse composto formula

Dove:

Cn è il capitale all’anno n

C0 è il capitale iniziale

n è il numero di anni

t è il tasso di interesse annuale espresso come tasso/100

Se facciamo l’esempio del prestito precedente, dopo 10 anni il capitale sarà:

interessecompostoesempio

Ecco perché il montante a fine prestito può risultare molto elevato, e questo nel caso di capitalizzazione annuale degli interessi, cioè nel caso gli interessi siano calcolati ogni anno. Se la capitalizzazione (come avviene spesso nel caso dei mutui) dovesse essere mensile, ogni mese si “pagherebbe” una quota interesse maggiore di quella del mese prima, nel caso del prestito appena visto dopo 120 rate (12 rate annuali per 10 anni) il capitale ammonterebbe a:

esempio interesse composto mensile

Per salvaguardare il debitore, la normativa prevede che il saldo del debito non possa superare il valore dell’immobile. Inoltre possono essere inserite nel contratto clausole che prevedano il pagamento periodico di parte o della totalità degli interessi, in tal caso il debito residuo sarà pari “solamente” alla cifra erogata. In questo caso tuttavia, in caso di ritardato pagamento di almeno 7 rate, ci si espone al rischio che la banca richieda indietro il capitale.

E gli eventuali eredi ?

Alla morte del contraente, gli eredi possono decidere se pagare alla banca l’importo maturato, comprensivo di eventuali interessi non rimborsati, o di cedere la casa alla banca. Nel caso si abbiano figli, bisogna tenere in conto che accedendo a questo tipo di finanziamento potrebbe esserci una probabilità molto alta che il debito non possa essere rimborsato dai propri eredi.

Un’altra possibilità è che la banca possa concedere un mutuo agli eredi per riacquistare la casa, in questo caso si potrebbe arrivare ad una situazione paradossale di una casa che è stata acquistata con un mutuo su cui si sono pagati interessi per anni, che viene impegnata per ricevere un capitale a sua volta soggetto a interessi, per cui gli eredi dovranno ancora pagare gli  interessi di un mutuo per rientrarne in possesso, sempre che se lo possano permettere.

Uno strumento che suscita forti perplessità

Se nelle affermazioni del legislatore il nuovo prestito si configura come “uno strumento che può sostenere in modo non indifferente quella larga fetta di pensionati che, pur avendo beni immobili, soffrono una carenza di liquidità a causa delle basse pensioni”, tanto che alcuni lo hanno definito il prestito “salva-nonni”. Si potrebbe ribattere che invece di combattere l’impoverimento dei pensionati il cui potere di acquisto è stato eroso notevolmente negli ultimi anni, li si costringe ad impegnare l’unico bene rimasto in loro possesso, cioè la loro casa di proprietà. Banche e finanziarie si trasformano così in un grosso banco dei pegni nel quale si andrà a portare non più i gioielli di famiglia, ma la propria abitazione. E visto che gli anziani di domani avranno pensioni assai magre, il prestito vitalizio attende al varco i giovani che oggi faticosamente riescono a pagare un mutuo, che forse un domani saranno costretti ad impegnarsi la casa per potersi assicurare un’esistenza dignitosa.

A guadagnarci, ancora una volta, le banche.

2 Thoughts on “Prestito vitalizio ipotecario,il mutuo al contrario

  1. Matteo on 9 marzo 2016 at 10:53 pm ha detto:

    Desidero conoscere cosa devo restituire dopo 15 anni avendo avuto un prestito di 150.000 euro senza avere pagato nemmeno un euro fino alla scadenza dei 16 anni,immaginando un tasso del 7 per cento.

    • Dario Pietraroia on 10 marzo 2016 at 10:54 am ha detto:

      Se ti riferisci ad un prestito vitalizio ipotecario il calcolo da fare è 150000 *(1+0,07) ^15 = 413854 € con capitalizzazione annuale mentre con capitalizzazione mensile 150000*(1+0,005833333)^180 = 427342 €. Tieni comunque presente che il montante non può superare il valore dell’immobile.

Lascia un Commento

L'indirizzo email non verrà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *


+ due = 5

È possibile utilizzare questi tag ed attributi XHTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Post Navigation

Condividi!