La cartolarizzazione del mutuo

Capita a quasi tutti i mutuatari. Un giorno si riceve una comunicazione dalla propria banca nella quale si viene informati che il proprio mutuo è stato cartolarizzato e ceduto alla finanzia XYZ. Spesso questo genera timori e domande nel mutuatario. Cosa cambia per me? Dovrò rivolgermi alla finanziaria XYZ e non più alla mia banca?.
Chiariamo bene in cosa consiste la cartolarizzazione di un credito e cosa implica per il mutuatario.

Cos’è la cartolarizzazione?

La cartolarizzazione di un credito è un’operazione attraverso la quale la banca converte dei crediti, in maggioranza mutui ipotecari ma può anche trattarsi di crediti di altra natura, in disponibilità liquide.
Per fare ciò la banca cede il credito ad una società finanziaria, detta società veicolo, la quale paga alla banca il corrispettivo del valore del credito, tare operazione non avviene per un singolo mutuo, ma viene effettuata per grossi “pacchetti” che incorporano mutui per diversi milioni di euro.
Le società veicolo per legge devono avere come oggetto esclusivo l’attività di cartolarizzazione dei crediti, tali società emettono poi delle obbligazioni tramite le quali finanziano l’operazione di acquisto del credito e incassano le rate del mutuo al posto della banca.
La banca quindi ha a disposizione una somma liquida e si è liberata del rischio connesso al credito, difatti se il debitore non dovesse pagare sarà la società finanziaria a doversi occupare del recupero dei crediti.

Cosa cambia se il mio mutuo è stato cartolarizzato?

La Banca d’Italia dispone che il debitore ceduto debba essere avvisato della cessione, ma per il mutuatario non cambia quasi nulla. Restano invariate le condizioni del mutuo e riceve le comunicazioni allo stesso modo di prima. Inoltre può sempre rivolgersi presso la propria banca per informazioni e operazioni relative al proprio mutuo anche se di fatto la proprietà del credito appartiene ora alla società finanziaria.
Difatti un accordo stilato il 12 dicembre 2007 tra l’ABI e il consiglio nazionale del notariato stabilisce che:

Nel caso in cui il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge 130/1999, di norma la banca originaria svolge, per conto della Spv (società veicolo, nuova titolare del credito in base alla cessione dello stesso) la funzione di “servicer”, provvedendo all’attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del predetto credito: ciò in esecuzione di apposita procura speciale conferitale dalla Spv. Conseguentemente, anche in questo caso, la richiesta del calcolo dell’importo del debito residuo va presentata alla banca originaria”.

Ad esempio un mutuatario potrà sempre rivolgersi alla sua banca per effettuare una estinzione parziale del mutuo, nel caso descritto nell’articolo ho estinto parte del mutuo ma la rata è aumentata il mutuo era già stato cartolarizzato dalla banca, ma questo non ha impedito al debitore di recarsi in filiale a ridurre il proprio debito.

Posso surrogare un mutuo cartolarizzato?

Sì, la surroga rimane possibile e va presentata alla banca originaria come nel caso di un mutuo non cartolarizzato. L’unica differenza è che i tempi per la pratica potrebbero allungarsi perchè entrano in gioco più interlocutori.