Mutui: pignoramento casa dopo 18 rate non pagate ma è più facile per la banca vendere l’immobile

E’ stato licenziato il 10 marzo in Commissione Finanze alla Camera il decreto mutui che, recependo la direttiva europea 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali,  prevede importanti novità in tema di pignoramento della casa. Analizziamo luci e ombre del nuovo decreto.

Come funzionava fino ad oggi

Ad oggi secondo l’articolo . 40, secondo comma,del Testo Unico Bancario; “la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.”

In caso di inadempimento la banca può avviare (di solito lo fa dopo aver tentato di negoziare un accordo con il debitore) una procedura esecutiva immobiliare.  L’immobile è quindi  pignorato   ed affidato ad un un curatore, che può essere il creditore stesso o più spesso una terza persona nominata dal creditore o dal tribunale. Trascorsi 10 giorni dall’istanza di pignoramento la banca fa richiesta di vendita dell’immobile pignorato, questa viene fatta al pubblico incanto, cioè una vera e propria asta, o senza incanto, cioè con offerte presentate in busta chiusa al giudice. Il prezzo di vendita all’asta è stabilito da un consulente tecnico di ufficio nominato dal tribunale ma raramente un immobile viene venduto alla prima asta, il 90% delle prime aste è normalmente deserto e mediamente gli immobili vengono aggiudicati alla terza asta ad un valore pari al 50% di quello proposto inizialmente.

Tutto l’iter può durare dai 2 ai 5 anni e comporta costi notevoli che possono raggiungere anche i 15000 euro.

Se la cifra ottenuta dalla vendita supera il debito residuo del mutuatario (cosa che difficilmente succede) gli viene corrisposta la differenza, in caso contrario però la banca può rivalersi su altri beni immobili o mobili aggredibili di proprietà del mutuatario.

Le novità introdotte dal decreto mutui

Se l’impianto della legge si dimostrerà invariato la banca potrà richiedere la risoluzione del contratto dopo il mancato pagamento di 18 rate anziché le 7 del sistema attuale.
Le novità più rilevanti tuttavia sono che, a seguito di un accordo stipulato con il mutuatario, la banca potrà vendere direttamente l’immobile sul mercato senza ricorrere alla procedura esecutiva e il mutuatario sarà così libero da ogni debito con la banca anche nel caso il prezzo di vendita dell’immobile non bastasse a coprire il debito residuo.

I vantaggi per la banca sono notevoli poiché in questo caso non deve sobbarcarsi i costi della procedura ingiuntiva ed attendere i lunghi tempi della vendita all’asta, inoltre la possibilità di vendere l’immobile sul mercato permette alla banca di recuperare una cifra più vicina al valore reale della casa pignorata.

Qualche vantaggio c’è anche per il mutuatario che,  in caso il prezzo di vendita dia inferiore al debito residuo, è comunque libero da ogni vincolo nei confronti della banca.

Cosa vuol dire che l’accordo è su base volontaria?

Significa che il ricorso alla nuova procedura non è automatico, ma deve essere sottoscritto esplicitamente tra le parti al momento della sottoscrizione del mutuo, ma l’accordo può anche essere stipulato in fase successiva. Tuttavia il potere contrattuale della istituto di credito in questi casi solitamente è maggiore ed è facile  che quest’ultimo possa facilmente imporre le proprie condizioni al debitore in fase di sottoscrizione del contratto. Sebbene sia previsto nel decreto che la banca si deve impegnare “a valorizzare l’immobile al miglior prezzo di realizzo possibile, indipendentemente dall’ammontare del debito residuo”, la banca potrebbe comunque accettare un’offerta inferiore al prezzo di mercato purché basti a coprire il debito, lasciando il mutuatario senza casa e privandolo di una, seppur piccola, cifra che potrebbe essergli utile in un momento di difficoltà.